При сдаче квартир внаем права соседей будут дополнительно защищены

Депутаты 13 марта приняли в третьем, окончательном чтении закон, который разрешит сдавать жилые помещения в многоквартирных домах, в том числе на короткий срок, только при условии соблюдения прав и законных интересов соседей.

Изменения вносятся в Жилищный кодекс РФ. Документ был разработан во исполнение решения Конституционного суда.

Также при сдаче квартир внаем должны будут соблюдаться правила содержания общедомового имущества и в обязательном порядке использоваться приборы учета.

Если права соседей будут нарушены, они смогут обратиться в суд. 

Верховный суд защитил право наследников на отдельную квартиру

Если в квартире банкрота кроме него живут еще граждане, то отбирать эти квадратные метры нельзя. Такое важное во всех смыслах разъяснение норм закона сделал Верховный суд РФ. И его толкование правовых позиций может быть полезно многим гражданам, попавшим в сложную материальную ситуацию.

 
У пожилой москвички была треть доли в квартире, в которой она жила вместе с дочерью и внуком. Но она умерла, а кредиторы возбудили посмертную процедуру банкротства, в процессе которой они хотели забрать долю покойной в этой квартире и продать ее с торгов. 

Верховный суд не позволил этого сделать, сославшись на право наследницы на достойную жизнь и неприкосновенность жилища. А заодно судьи дали важные разъяснения, которые помогут судам при рассмотрении подобных споров.

 
Сама история началась с того, что по делу о банкротстве уже умершей гражданки ее дочь написала заявление с просьбой об исключении из конкурсной массы 1/3 доли квартиры в 75 квадратов. Оставшиеся две трети квартиры принадлежали ей и ее сыну.

Свое заявление женщина объяснила тем, что квартира в 17-этажке - единственное жилье для нее и ее семьи. Женщина считает, что продажа доли постороннему человеку ухудшит качество ее жизни и не позволит пользоваться всеми помещениями квартиры в полной мере. 

Спор заметил портал Право.ru.

Три местные судебные инстанции решили, что продажа доли никак не нарушит права наследницы, поскольку женщина сохранит за собой право собственности на долю в помещении, а значит, сможет продолжать жить в этой квартире. Кроме того, суды сказали, что исключение ликвидного имущества из конкурсной массы при наличии у наследников права собственности на доли в квартире "существенным образом" нарушит права кредиторов.

Гражданка с таким решением не согласилась и пошла с жалобой в Верховный суд. Она настаивала, что на спорное жилье распространяется имущественный исполнительский иммунитет как на единственное жилье, так как спорная квартира - не коммуналка с выделенными из нее комнатами. Заявительница в своей жалобе также сослалась на статью 1168 Гражданского кодекса и подчеркнула, что у нее есть преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

Спор изучила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС и исключила спорную долю в квартире из конкурсной массы.

Вот как ВС объяснил мотивы своего решения. Тройка судей напомнила коллегам о существовании в законе о банкротстве статьи 223.1. По этой статье в конкурсную массу не включается жилое помещение или его части, если такое имущество является единственным жильем для наследника. А квартира, доля в которой принадлежала умершей женщине, является для заявительницы и ее ребенка единственным пригодным для постоянного проживания помещением, с чем согласились и сами суды. Но вывод местных судов о том, что продажа трети квартиры с торгов никак не повлияет на право заявительницы и ребенка, Верховный суд РФ назвал ошибочным. Квартира, о которой идет речь, не была коммуналкой, как правильно объяснила гражданка, поэтому она вправе рассчитывать на оставление жилья за собой полностью.

Кроме того, судьи Верховного суда напомнили, что процедура несостоятельности уже умершего гражданина ничем не отличается от прижизненного банкротства. И если бы женщина была жива, долю в квартире отобрать у нее было бы также нельзя.
Примененный же нижестоящими судебными инстанциями подход "способствует потенциальному возникновению долевой собственности никак не связанных между собою лиц". Это может привести к ситуации, когда для членов одной семьи квартира, по сути, становится коммунальной. Что в конечном счете нарушит право наследницы на достойную жизнь, достоинство личности и неприкосновенность жилища.

ВС напомнил, что процедура несостоятельности умершего ничем не отличается от прижизненного банкротства. И если бы женщина была жива, долю в квартире отобрать у нее было бы также нельзя

Такой подход судьи Верховного суда РФ назвали недопустимым.

 

Юристы напоминают, что подобный подход с исключением доли в квартире из конкурсной массы российские арбитражные суды уже применяли. По мнению специалистов, и сам Верховный суд так же уже не первый раз высказывал свою правовую позицию об исполнительcком иммунитете, когда речь идет о наследниках несостоятельного наследодателя. И по единодушному мнению экспертов, это постановление ВС защищает права наследников и гражданина в целом.

Определение Верховного суда РФ N А40-25142-2017

Принудительный перевод ФКР на счет регоператора предлагают упростить

Костромская областная дума предложила упростить процедуру, при которой орган МСУ вправе сменить способ формирования фонда капремонта со спецсчета на регоператора. Для этого уменьшить процент задолженности собственников по взносам, когда возможен принудительный перевод средств. Изменения предусмотрены в статью 173 ЖК. Такой законопроект № 557516-8 внесли в Госдуму 20 февраля. 

Сейчас, если размер поступивших взносов на капремонт МКД со спецсчетом менее 50 процентов от размера начисленных, собственники в таком доме обязаны погасить задолженность в установленные сроки. В противном случае орган МСУ вправе принять решение об изменении способа формирования фонда со спецсчета на регоператора, и владелец счета обязан перечислить ему все собранные деньги (ст. 173 ЖК). Однако установленный уровень собираемости платежей недостаточен, чтобы стимулировать собственников своевременно проводить капремонт, считают авторы законопроекта. Например, в Центральном федеральном округе в большинстве регионов от 5 до 30 процентов МКД, где ФКР формируют на спецсчете, собираемость менее 85 процентов. И это уже не позволяет вовремя провести капитальный ремонт в таких домах.

Поэтому авторы законопроекта предлагают увеличить установленный 50-процентный уровень собираемости взносов на капремонт до 85 процентов. То есть допустимый уровень задолженности собственников уменьшится с 50 до 15 процентов. По мнению авторов изменений, это позволит стимулировать платежи и своевременно проводить капитальный ремонт.