Верховный суд запретил ставить кондиционер без согласия соседей
С окончанием зимы интересы граждан начали переключаться с отопительных приборов на кондиционеры. Тем более что синоптики уже начали намекать на грядущее жаркое лето.
Но прибор для охлаждения воздуха в квартире мало купить и правильно установить, важно, чтобы он не потянул за собой весьма не дешевые для собственника квартиры правовые проблемы.
В качестве примера расскажем о ситуации, которая произошла с жительницей одной столичной многоэтажки. Гражданка установила в квартире кондиционер. Об этом узнала управляющая компания и через суд попросила его демонтировать. Спор дошел до Верховного суда, который объяснил, что для установки кондиционера на фасаде здания нужно согласие всех собственников квартир. Юристы говорят, что подобные споры часто встречаются на практике и суды разрешают их по-разному.
ВС: Несогласованное размещение на фасаде дома личного оборудования нарушает закон
Сначала объясним, что фасад здания относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома. Поэтому, если собственник размещает кондиционер снаружи квартиры, это означает, что он использует общее имущество. Закон прямо не указывает на то, что для размещения кондиционера надо спрашивать согласия других владельцев квартир, но это следует из общих положений статьи 36 Жилищного кодекса. Она так и называется: "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме". Этой статье вторят и другие нормы о праве общей собственности.
Эксперты уверяют, что с получением решений общего собрания собственников возникают трудности. Этот процесс нелегок. Понятно, что собственники или арендаторы помещений не всегда соблюдают такой порядок, говорят эксперты. Многие управляющие компании страхуются от таких споров и либо разрешают ставить кондиционеры сразу всем жильцам, либо запрещают.
С последствиями этих правил и столкнулась наша гражданка. Управляющая компания обслуживает дом, где у женщины есть квартира. Представитель управляющей компании заметил, что она установила в квартире систему охлаждения, а на фасаде здания разместила наружный блок. При этом собственники других квартир в доме не давали согласия на эти работы. Поэтому УК сочла их незаконными.
Представители компании пошли в суд с требованием к собственнице, чтобы она демонтировала кондиционер и восстановила внешний вид фасада дома. Спор заметил портал Право.ru. В суде еще УК просила взыскать с гражданки судебную неустойку - 500 рублей за каждый день неисполнения решения. Собственница не согласилась. Она представила заключение некой экспертной компании о том, что внешний блок кондиционера "не нарушает требований действующей нормативной строительно-технической документации".
Но райсуд согласился с тем, что перед установкой оборудования требовалось согласовать работы с другими собственниками. Отсутствие такого разрешения нарушает права остальных владельцев помещений в многоэтажке. Поэтому первая инстанция удовлетворила иск коммунальщиков, но частично. Она обязала собственницу демонтировать оборудование и взыскала с гражданки неустойку - 100 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.
Апелляция с этим согласилась. Кассация заняла другую позицию. По ее мнению, размещение кондиционера "не затрудняет владение и пользование общим имуществом" для собственников остальных квартир. Да и общее имущество дома не уменьшилось. Других же негативных последствий вроде повышенного шума или вибрации не установлено. Поэтому кассация отменила решение апелляции и вернула дело в Мосгорсуд. Тогда управляющая компания пожаловалась в Верховный суд РФ. Там спор изучили, и Верховный суд напомнил о пункте 39 обзора практики (от 4 декабря 2013 года). Он гласит: "лицо, которое на равных с другими собственниками правах может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, может реализовать свое право лишь с согласия всех владельцев".
ВС назвал ошибочным вывод кассации, что для установки кондиционера на фасаде дома не нужно согласие собственников квартир. Владелец помещения нарушил порядок пользования общим имуществом, так как разместил на фасаде дома, который относится к такому имуществу, личное оборудование, посчитал ВС. При этом собственник не спросил разрешения общего собрания собственников помещений в доме. Еще ВС сказал, что доводы кассации об уменьшении общего размера имущества не значимы для этого спора. Поэтому определение кассации отменили, спор вернули на новое рассмотрение. УК в итоге победила.
Определение Верховного суда N 5-КГ22-150-К2
Общедомовые чаты стали использовать для обмана жителей МКД
Мошенники придумали новые способы обмана жителей МКД – они действуют через общедомовые интернет-чаты и мессенджеры. Все чаще они используют несколько схем обмана. Рекомендуем управленцам в рамках информационной работы рассказать о них жителям.
Сдают в аренду машино-место со скидкой
В общедомовый чат пишет якобы один из собственников помещений в этом МКД, который на самом деле им не является. Лжесосед предлагает взять у него в аренду несуществующее машино-место в подземном паркинге, при аренде на длительный срок обещает скидку. Жители могут просить уточнения, но «сосед» подумать не дает. А наоборот, подгоняет – решение нужно принимать скорее, так как другие собственники тоже интересуются. Некоторые жители отправляют требуемую сумму. Кто-то предложит сначала встретиться, посмотреть машино-место, но таких мошенники сразу блокируют.
Продают дорогие вещи по низкой цене
«Собственник» выкладывает в соседском чате красивые фотографии с какой-нибудь дорогой, но также несуществующей вещью – предмет мебели, одежда. Вещи не новые, но зато цена в несколько раз ниже рыночной. При этом просят предоплату и побыстрее, так как уже многие заинтересовались.
Просят помощь для больного человека или животного
Сбор денег для больного ребенка или изуродованного котенка – также популярная схема. Выкладывают фото в чате и рассказывают жалостливую историю. Затем просят деньги, например, на операцию. Для этого публикуют номер карты. Неравнодушные жители начинают перечислять средства. Когда становится ясно, что это мошенники, люди, как правило, не обращаются в полицию, поскольку суммы небольшие. Кроме того, они понимают, что поймать мошенников почти невозможно. Поэтому большинство таких преступлений в правоохранительных органах не зафиксированы.
Предлагают ввести уголовную ответственность за управление МКД без правовых оснований. Соответствующий законопроект подготовили Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), и движение «Народный жилищный инспектор». Изменения предусмотрены в Уголовный кодекс.
Авторы законопроекта предлагают уголовное наказание для ситуаций, когда при управлении МКД УО, ТСЖ, ЖСК ссылаются на заведомо ложный протокол ОСС, препятствуют смене управляющей МКД организации, чтобы завладеть платежами за ЖКУ. Законопроект предусматривает штраф до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты осужденного должностного лица за один–два года, принудительные работы, арест и лишение свободы до двух лет. Также осужденный должен возместить жителям материальный ущерб в размере суммы, которую получил за период незаконного управления.
За нарушения группой лиц или в крупном размере, например за год от жителей получено более 5 млн руб., наказывать предлагают до пяти лет лишения свободы, штраф – до 500 тыс. руб. или в размере дохода осужденного за три года. При этом виновного могут освободить от уголовной ответственности, если он совершил преступление впервые и полностью возместил материальный ущерб.
В настоящее время собственники помещений часто не могут реализовать свое право на выбор способа управления МКД. Основная причина – подделки протоколов общего собрания и противодействие управленца, который не хочет уходить. Фактически происходит рейдерский захват МКД, считают в АКОН. При этом жители тратят годы на судебные разбирательства по законности управления домом. В это время нелегитимная компания собирает с них средства. Попытки граждан в дальнейшем взыскать собранные деньги за период неправового управления ни к чему не приводят, отмечают в АКОН. Введение уголовной ответственности должностных лиц, а также невозможность получить экономическую выгоду от противоправных действий должны изменить ситуацию, считают авторы изменений.
Зачем и как нужно открыть специальный счет для расчетов с собственниками
Открыть специальный счет УО, ТСЖ и ЖСК должны обязательно, если сотрудничают с РКЦ или другим платежным агентом. Это следует из части 18 статьи 4 Закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ. После зачисления денежных средств потребителей на спецсчет платежи расщепляют и направляют на оплату коммунальных и жилищных услуг.
По закону управляющая МКД организация может принимать оплату за ЖКУ от собственников через платежных агентов. Такие агенты в цепочке оплаты ЖКУ – расчетные центры, пункты приема платежей. Понятие «платежный агент» установлено Законом от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» (далее – Закон № 103-ФЗ).
Как правило, УО самостоятельно распределяет оплату между РСО и своими подрядчиками. Также управляющая МКД организация может делегировать такие функции расчетно-кассовому центру.
При такой схеме жители оплачивают квитанцию не напрямую в адрес УО, ТСЖ, а в кассу или на счет РКЦ. Далее РКЦ распределяет и перечисляет собранные средства поставщикам услуг: УО, ресурсникам. Чтобы получить средства от РКЦ, УО, ТСЖ обязаны использовать специальный банковский счет. Поставщик не вправе получать средства от платежного агента на обычные расчетные счета (ч. 18 ст. 4 Закона № 103-ФЗ). Платежным агентом не могут быть почта и банк.
Какие деньги обязательно зачислять на специальный счет
Зачислять на специальный счет нужно только взносы на капитальный ремонт общего имущества, если фонд капремонта МКД формируется на спецсчете. Такова позиция жилищного законодательства.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД состоит из трех частей:
- плата за содержание жилого помещения;
- взнос на капитальный ремонт;
- плата за коммунальные услуги.
Из перечисленных платежей только один обязательно зачислять на специальный счет – взнос на капитальный ремонт. В отношении платы за содержание жилого помещения и за коммунальные услуги не установлена обязанность зачислять деньги на специально открытый для этого счет.
Если управляющая МКД организация ведет расчеты с собственниками самостоятельно, не привлекает платежных агентов, то она не обязана использовать специальный банковский счет для приема платежей за ЖКУ от физических лиц.
По специальному банковскому счету поставщика возможны только следующие операции:
- зачисление денежных средств, списанных со специального банковского счета платежного агента;
- списание денежных средств на банковские счета.
Остальные операции не допускаются на основании частей 19 и 20 статьи 4 Закона № 103‑ФЗ, например расчеты напрямую с физлицами, списание банковских комиссий, снятие и прием наличных. Операции по спецсчету контролирует банк. Открыть такой счет организация обязана, а штраф для УО, ТСЖ, ЖСК за неиспользование специального банковского счета для приема платежей через платежных агентов – от 40 тыс. до 50 тыс. руб. (ч. 2 ст. 15.1 КоАП).
Как сделать перерасчет платы за КР на СОИ, если сменили УО или способ управления МКД
Перерасчет сделайте за период управления МКД в одном календарном году. Величину перерасчета учтите в плате за КР на СОИ в платежном документе, в котором выставляете плату за жилое помещение за последний месяц управления МКД.