Покупатели квартир смогут заранее узнать о жильцах, которых не выселить
В Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) могут появиться новые сведения. Минстрой предлагает вносить в ЕГРН сведения о членах семьи собственника, которые могут сохранить право пользования жильем даже после его продажи.
Законопроект, внесенный в Госдуму, был разработан по настоянию Конституционного суда. Еще в 2015 году он рассматривал дело о покупке жилья в Санкт-Петербурге. Мужчина купил квартиру должников с торгов, однако столкнулся с тем, что в ней продолжает проживать с семьей дочь собственников. Еще в начале 1990-х она была включена в ордер на предоставление квартиры, после того как родители выплатили паевой взнос в жилищно-строительный кооператив. И даже после продажи жилья у нее осталось право пользования квартирой.
Суд тогда потребовал внести изменения в законодательство, которые сделали бы более прозрачной информацию о правах третьих лиц на помещения. Это позволило бы заранее получать такие сведения покупателям или лицам, которые получают такие помещения в залог. Невозможность выселения жильцов снижает ликвидность квартиры, отмечалось в материалах суда.
Законопроектом предлагается отображать в ЕГРН сведения о наличии у членов семьи (или бывших членов семьи) собственника права пользования помещением. Такие права имеют, в частности, члены семьи, включенные в ордер на жилье, выданный ЖСК, или те, кто проживал в квартире в момент приватизации. Это обеспечит прозрачность информации о правах всех третьих лиц в случае дальнейшего перехода права на жилое помещение.
Также предлагается внести изменение в закон об ипотеке, предусмотрев, что ипотека жилья в кооперативном доме (а под ипотекой понимается в том числе взятие кредита под залог имеющейся недвижимости) возможна только с согласия членов семьи, включенных в ордер на жилое помещение.
Иногда в квартире после продажи остаются так называемые скрытые собственники, поясняет руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталия Борзенкова. Например, гражданин был прописан до приватизации, в приватизации участия не принимал, отказался, но остался прописанным. Такого жильца невозможно выписать через суд. Или если квартира была подарена предыдущему собственнику при условии пожизненного пользования, также у зарегистрированных лиц будет сохраняться право пользования. "В случае появления такой отметки в ЕГРН задача покупателя - настоять на обязательном снятии с регистрационного учета до сделки, - подчеркивает Борзенкова. - На самом деле это такие тонкие моменты, что в реальности сложно предположить отслеживание таких скрытых собственников на государственном уровне. Например, после снятия такого гражданина с регистрационного учета кто конкретно это будет отслеживать и инициировать снятие пометки в ЕГРН? Вопросов пока очень много".
Эта законодательная инициатива очень полезна, о ее необходимости давно идет речь при сопровождении сделок с недвижимостью, говорит исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев. Приобретая недвижимость, в том числе на торгах, клиенту важно знать, существуют ли ограничения или запреты на интересующее имущество и какими трудностями это может обернуться. При проверке юридической чистоты сделки необходимо убедиться, что никто из граждан, ранее проживавших в квартире, не сохранил право постоянного пользования жильем в результате отказа от приватизации, так как имеются риски, что таких лиц будет сложно выписать через суд или они даже смогут в дальнейшем вселиться в квартиру через суд. "При этом до настоящего времени имеются большие сложности в получении такой информации, и не всегда даже архивных справок бывает гарантированно достаточно, чтобы обезопасить покупателя от возможных дальнейших споров по сделке. Тем более, Росреестр такие документы вообще не требует", - отмечает эксперт.
Если сведения о таких лицах будут обязательно отражаться в ЕГРН, то, по мнению Раева, отсутствие в ЕГРН данных ограничений исключит риски дальнейших притязаний со стороны третьих лиц и будет гарантией добросовестности покупателя.
Выстраивать "очередность" домов на ремонт можно будет по результатам технического обследования зданияНовый закон дает право региону пересмотреть программу капремонта на основании данных предварительно проведенного технического обследования здания. Устанавливается, что техобследование проводится за счет средств региона, взносы собственников на эти цели расходоваться не будут. Стоит отметить, что это лишь право, а не обязанность региона. Право на проведение техобследования - но уже за свои средства - получили и жители. Его результаты тоже будут учитываться при формировании программы капремонта.
Работы по формированию региональных программ капремонта начались в 2012-2013 годах, и основным критерием тогда был год постройки дома, рассказали в Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР). Практика показала, что этого недостаточно. Сроки эксплуатации дома могут варьироваться в том числе в зависимости от износа его конструктивных элементов и инженерных систем. "Новые нормы позволят усовершенствовать систему капремонта, создать единую и открытую базу достоверных сведений о техническом состоянии домов, актуализировать региональные программы и повысить эффективность использования средств собственников", - отмечают в АРОКР. Закон вступит в силу с сентября 2024 года.
Новый закон частично восстанавливает систему технического учета жилого фонда, которая существовала пятнадцать лет назад, говорит аналитик Народного фронта Павел Склянчук. Раньше "истории болезни" домов за весь их жизненный цикл хранились в Бюро технической инвентаризации. Результаты техобследования по новому закону станут основанием для того, чтобы капремонт провели раньше установленного властями срока. Этим, вероятно, захотят воспользоваться жильцы домов с плохим состоянием кровли, просадкой фундамента, со сломанными лифтами, которые находились в конце очереди.
Важно, чтобы стоимость обследования, если жильцы примут решение о нем на общем собрании, была доступной, считает Склянчук. При этом, по его мнению, есть риск, что получится ситуация как с обследованием домов на аварийность: эксперты могут за деньги выписать любое заключение, а муниципалитет выпишет свое.
Рассматривается законопроект, запрещающий взимать комиссию при оплате ЖКУ.
Депутаты Госдумы сообщают, что законопроект, направленный на запрет взимать комиссию с потребителей при оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства, рассмотрят в приоритетном порядке в течение декабря.
«Жителей защищает Жилищный кодекс. Финансовые отношения хозяйствующих субъектов — это предмет иных кодексов, на тех площадках и будем дальше сражаться за интересы отраслей. Одно могу сказать, систему ЖКХ, работающую в ситуации максимальной тарифной зарегулированности со стороны государства, мы тоже в обиду не дадим», - заявил Сергей Александрович Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Эльвира Сахипзадовна Набиуллина, Председатель Центрального банка Российской Федерации поддерживает законопроект, однако считает необходимым рассмотреть вопрос, как, кто и за счет чего банкам будет компенсировать те расходы, которые у них неизбежно возникнут.