Исключительно актуальное для рядовых собственников жилья разъяснение сделал Верховный суд РФ. Высокий суд изучил материалы спора собственника жилья в Свердловской области и управляющей компании, которая трудилась в его доме. Речь, как водится, была о деньгах.
Если коротко сформулировать суть этого конфликта гражданина и управляющей компании, то коммунальщики были категорически не согласны с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники этой недвижимости.
Надо сказать, что подобный денежный вопрос волнует практически всех жильцов многоквартирных домов как в крупных городах, так и в небольших райцентрах.
Жильцы, как правило, говорят, что обслуживание их дома стоит неоправданно дорого, а коммунальщики, в свою очередь, жалуются, что им на качественные услуги хронически не хватает денег.
В итоге спор пришлось решать в залах судов. К каким же выводам пришел Верховный суд РФ, рассматривая жалобу жильца многоэтажки?
Вот главный вывод, который был сделан ВС: если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники недвижимости, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным.
И вообще в таких делах доказывать экономическую обоснованность требуемых сумм должна именно управляющая компания, - уточнил высокий суд. К тому же эта управляющая компания не вправе менять тарифы в одностороннем порядке.
А теперь расскажем важные детали этого гражданского спора, который заметил портал Право. ru. Конкретно эта история началась с того, что в Свердловской области нашелся активный гражданин, который был собственником половины квартиры в многоквартирном доме. А дом этот обслуживает местная управляющая компания. В договоре на управление было записано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают жильцы. А если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.
Так вот в сентябре 2021 года жильцы установили, что будут платить этой управляющей компании 13,44 рубля за квадратный метр.
Уточним, что в тот же период ставка муниципалитета составляла 20,87 рубля за один квадратный метр. Поэтому коммунальщики заявили собственникам этого многоквартирного дома, что согласованная ими плата слишком низкая. И управляющей компании этих денег не хватит на обслуживание дома.
В общем, управляющая компания решила собирать с жильцов 20,87 рубля за квадратный метр. Кто-то из жильцов этого дома промолчал, кто-то возмутился, но тихо, на кухне. А вот наш герой посчитал, что решение управляющей компании незаконно, поэтому гражданин собрался и отправился с соответствующим иском к коммунальщикам в суд.
На втором круге суды вдруг передумали и поддержали управляющую компанию, признав решение жильцов многоквартирного дома ничтожным
Спор слушал Асбестовский городской суд. Там собственник жилья попросил признать незаконной ставку, которую ввела для собственников дома управляющая компания. Гражданин желал платить сумму, согласованную его соседями.
Подчеркнем сразу, дело оказалось долгое. Оно прошло, если так можно выразиться, два судебных круга. Сперва две инстанции пошли навстречу активному собственнику и удовлетворили его иск. Суды заявили, что в договоре на управление общим имуществом многоквартирного дома указано, что применять ставку городской администрации можно, только если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали размер платы. Но те смогли прийти к общему решению.
Возмущенная подобным решением управляющая компания обжаловала неудобные для нее выводы судов. И кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение. Уже на втором круге суды вдруг передумали и поддержали позицию управляющей компании. Фактически те же суды признали решение жильцов многоквартирного дома ничтожным. И сослались на статью 168 Гражданского кодекса.
В новом решении местные суды заявили дословно следующее - ставка жильцов дома ниже городской на 35 процентов, за эту сумму никак невозможно качественно выполнять ремонт и содержать имущество дома. Если компания будет выполнять свою работу, то она понесет убытки. А еще суды добавили, что решение жильцов "посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц".
Наш герой возмутился такими выводами, посчитал принятое решение незаконным и решил воевать, как говорится, до конца. Он обжаловал все принятые решения в Верховном суде РФ. В Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда внимательно изучили спор и заявили следующее*.
Фирма не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники приняли свое решение
Так, на взгляд самых грамотных судей страны в этом деле нет никаких доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать многоквартирный дом за сумму, которую согласовали жильцы. При этом, подчеркнул Верховный суд РФ, его коллеги из нижестоящих инстанций незаконно решили почему-то, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир.
Еще судьи Верховного суда обратили внимание, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов об установлении платы за содержание имущества, хотя могла это сделать. Вместо этого управляющая компания заявила о ничтожности решения собственников квартир в доме.
Но и это еще не все. Кроме того, абстрактным Верховный суд РФ назвал и вывод нижестоящих судов о том, что решение собственников квартир "нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности".
Все завершилось тем, что Верховный суд РФ отменил все принятые ранее по этому спору решения местных судов и отправил дело на новое рассмотрение.
Дело ушло в Свердловский областной суд, чтобы этот гражданский спор пересмотрели с учетом разъяснений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
Эксперты в подобных непростых спорах подчеркивают, что в сложившейся ситуации коммунальщикам требовалось доказать, что решение жильцов об оплате слишком низкое.
Именно управляющая компания обязана была, что называется, с фактами в руках подтвердить, что установленная жильцами многоквартирного дома сумма причиняет убытки, несет угрозу жизни и здоровью собственников недвижимости в конкретном доме.
Специализирующиеся на таких судебных делах юристы к этому добавляют, что данное гражданское дело в очередной раз подтвердило: управляющая компания не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники квартир приняли об оплате свое собственное решение.
Правильным в таких ситуациях для управляющей компании, по мнению специалистов, в этой крайне чувствительной и острой ситуации было бы следующее.
Коммунальщики должны были именно оспаривать "денежное" решение владельцев недвижимости в обслуживаемом многоквартирном доме, а не самовольно менять размер платы.
А вот гражданам, то есть самим жильцам многоквартирных домов, те же профессионалы в вопросах ЖКХ все же советуют внимательно прислушиваться к мнению управляющей компании при согласовании размера платы.
По мнению всех опрошенных экспертов, это движение навстречу друг другу просто необходимо для того, чтобы соблюсти в аналогичных болезненных и спорных ситуациях баланс интересов.
*Определение Верховного суда РФ № 45-КГ23-2-К7.
В России планируется в пять раз увеличить штрафы за недопуск газовщиков в квартиры — до 10 тыс. рублей.
Эти меры одобрило правительство РФ, следует из официального отзыва кабмина на законопроект группы сенаторов. В ближайшее время документ планируется внести в Госдуму. Эксперты согласны, что эта мера поможет в предотвращении взрывов в жилых домах, но лишь частично. Параллельно нужно внедрять технологии автоматического выявления утечек газа, субсидировать малоимущим замену старого оборудования, в частности плит, говорят специалисты.
Правительство РФ одобрило законопроект, в пять раз повышающий штрафы за недопуск в квартиру газовщиков и специалистов по обслуживанию дымовых и вентиляционных каналов. «Известия» ознакомились с копией официального отзыва кабмина на документ. В ближайшее время его планируется внести в Госдуму.
Проект закона направлен на повышение уровня безопасности при использовании газового оборудования в жилых домах и предполагает внесение изменений в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), рассказал один из разработчиков документа, сенатор Совета Федерации РФ Андрей Кутепов.
Документ усиливает ответственность за недопуск в квартиру специалистов для проверки газового оборудования, проведения работ по содержанию дымовых и вентиляционных каналов, пояснил он.
Сейчас штрафы для граждан за это составляют от 1 до 2 тыс. рублей. Их предлагается увеличить до 5–10 тыс. Для должностных лиц максимальная санкция возрастет до 100 тыс. рублей, для юрлиц — до 500 тыс., следует из законопроекта.
За уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте газового оборудования также будут наказывать: для граждан штраф составит до 10 тыс. рублей.
Принятие законопроекта должно сократить число аварий с бытовым газом, считают авторы документа.
Недопуск газовщиков в квартиру — одна из проблем обеспечения безопасности газа в быту, подтвердил аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.
В 2023 году произошло несколько взрывов бытового газа. В результате погибло по меньшей мере 23 человека.
9 марта 2023 года бытовой газ взорвался в пятиэтажке в поселке Антипиха под Читой, пострадали два человека.
— Необходимо увеличивать штрафы и за незаконную перепланировку в квартирах, в результате которой нарушается система вентиляции. Для таких граждан штрафы — действенная мера, — считает Павел Склянчук.
Сегодня газовщики действительно не всегда могут попасть в квартиры для осмотра оборудования, рассказала «Известиям» директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. По ее мнению, увеличение штрафов за недопуск может простимулировать жителей своевременно проводить обслуживание.
— Мы положительно оцениваем инициативу, потому что проблема недопуска существует. Опасаясь возможного штрафа, люди будут более ответственно подходить к вопросу, — считает глава Ассоциации газовых хозяйств «Сибдальвостокгаз» Андрей Румянцев.
Но глава Гильдии инженеров газового оборудования Станислав Митюшин отметил, что случаи сознательного недопуска газовщиков составляют лишь около 1,5%. Это происходит, если люди провели незаконную перепланировку или у них нет денег на оплату услуг газовой компании, хотя это и стоит 1–2 тыс. рублей в год, сказал эксперт. Чаще же специалисты не могут попасть в квартиру потому, что человек, например, находится в отпуске, в больнице, в командировке, сказал он.
Сегодня люди должны заключать договоры с газовыми компаниями самостоятельно. В марте 2023 года был принят закон, по которому жильцы одного дома обязаны подписать соглашения с той же организацией, с которой сотрудничает управляющая компания. Как писали «Известия», до этого граждане могли пользоваться услугами любой компании, в итоге 10–50% квартир не имели соглашений и не проверялись годами.
Дело не в штрафах, а в подходе: нет ни одного исследования частоты недопуска сотрудников газовой службы и произошедших вследствие этого несчастных случаев, отметил руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев.
— Работать нужно в направлении автоматизации процесса выявления утечек газа и внедрения соответствующих технологических решений. Уже были разговоры на тему обязательной установки оборудования для фиксации утечек в квартирах, но они так ни к чему и не привели, — сказал он.
С тем, что штрафы не могут полностью решить проблему аварий, согласен Станислав Митюшин. Эффективнее было бы передать обязанности по обслуживанию и замене газового оборудования в квартирах, которые сдаются по соцнайму, муниципалитетам, размещать в подъездах информацию о безопасном использовании оборудования, субсидировать малоимущим его замену, уверен он.
Также стоило бы запустить госпрограмму замены газовых плит: закупать их за счет бюджета, а пользователи выплачивали бы их стоимость в рассрочку в течение нескольких лет — ежемесячные платежи включались бы в квитанцию за ЖКХ, считает Павел Склянчук. Также следовало бы повсеместно установить приборы по определению уровня загазованности, полагает Андрей Румянцев.
Управляющие компании будут наказывать за отказ пересчитать необоснованно завышенную плату за ЖКУ. Должностным лицам за такие нарушения грозит взыскание до 30 тыс. рублей, а юрлицам — до 200 тыс. рублей. Внесение соответствующих изменений в КоАП поддержало правительство. За законопроект выступают и в комитете Госдумы по строительству и ЖКХ. Однако в ТПП и в Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере полагают, что новые нормы не окажут существенного влияния на работу коммунальщиков.
Снизить недовольство
В России планируют ввести новое наказание для недобросовестных коммунальщиков. За нарушении сроков перерасчета необоснованно завышенной платы за ЖКУ управляющим компаниям, товариществам собственников жилья (ТСЖ) и иным специализированным организациям теперь будет грозить штраф: для должностных лиц он составит до 5 тыс. рублей, для юрлиц — до 50 тыс.
Если же обязанность по оплате взыскания не была выполнена, то наказание будет еще строже: для должностных лиц — до 30 тыс. рублей, юрлиц — до 200 тыс. За неоднократное нарушение предлагается штрафовать должностных лиц на сумму до 40 тыс. рублей, юрлиц — до 250 тыс.
Такой законопроект с поправками в КоАП госсобрания Башкирии был поддержан правительством. С отзывом кабмина ознакомились «Известия». В нем отмечается, что законопроект заслуживает внимания, так как «направлен на предупреждение нарушений прав граждан в результате недобросовестных действий лиц, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, и лиц, предоставляющих коммунальные услуги».
Сами авторы законопроекта необходимость его принятия объясняют пробелом в законодательстве.
«В статьях 156, 157 Жилищного кодекса РФ определено, что в случае начисления необоснованно завышенной платы за ЖКХ виновник оплачивает потерпевшей стороне (собственнику помещения, нанимателю) штраф в размере 50% от переплаты. Однако отсутствует наказание, если он отказывается исполнять свои обязанности по выплате штрафа и перерасчету платы за услуги», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.
По словам авторов, это создает правовой дисбаланс в пользу правонарушителей. Ведь «пробелы в законодательстве существенно снижают авторитет власти, создают дополнительные угрозы для правопорядка и имеют общественно опасные последствия в виде социальных конфликтов, толкающих граждан на протестные акции», подчеркивается в документе.
В качестве аргумента авторы законопроекта приводят данные о росте обращений граждан к президенту России, в правительство и в Минстрой об увеличении нарушений в сфере ЖКХ. Также они называют ряд регионов, где такие случаи были самими значительными. Так, например, в 2021 году Государственная жилищная инспекция Челябинской области вынесла решения по возмещению материального ущерба гражданам, полученного в результате нарушений порядка начисления платы за ЖКУ в размере 14,3 млн рублей.
Зампред Госдумы комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева сказала, что поддерживает законопроект.
— В Жилищном кодексе много норм, которые подлежат исполнению, но по ним отсутствует ответственность за невыполнение. Например, при отсутствии приборов учета поставщик ресурсов должен их установить, но если он этого не делает, ответственность также не наступает, что неправильно, — пояснила она.
По мнению главы комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галины Хованской, инициатива заслуживает поддержки, но случаи превышения оплаты коммунальных услуг бывают разные.
— УК имеет право установить большую плату, например, в элитном жилье. Там объективно цена за квадратный метр будет выше. При этом собственники должны утвердить это решение на общем собрании. Но если стоимость услуг не была согласована жильцами и при этом необоснованно завышена, тогда такие компании надо штрафовать, — пояснила она.
Сами виноваты?
Перерасчет, как правило, касается не очень значительных сумм, поэтому управляющие компании его не производят, считает исполнительный директор Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Татьяна Гоцуленко.
— Не думаю, что эта инициатива сильно окажет влияние на деятельность УК. Но может лишний раз напомнить гражданам, что у них есть право требовать такой перерасчет, — пояснила эксперт.
При этом она призвала граждан не спешить сразу жаловаться в надзорный орган, а попытаться урегулировать вопрос с отвечающей за это организацией.
— Там тоже работают люди, которые могут ошибиться. Бывает, что приборы дают некорректные показания. Это может быть просто какой-то технический сбой без какого-то умысла, — отметила Татьяна Гоцуленко.
Председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков отнесся к инициативе критически.
— Платеж за коммунальные услуги — это тариф, умноженный на их объем, который использован собственником жилья. Точка. Больше никакого отношения к этому УК не имеет. Почему она должна что-то пересчитывать? УК принимает решение о росте стоимости услуг вместе с собственником. Но если тот не участвует в этом процессе, а это происходит в 99,9% случаев, то за него будет установлена стоимость содержания общего имущества, — заявил он.
Исполнительный директор Ассоциации «ЖКХ контроль города Москвы» Вера Москвина, напротив, отметила, что УК могут сами завышать стоимость услуг.
— Предельная стоимость услуг ЖКХ устанавливается региональными или муниципальными властями. Однако собственники жилья на общем собрании могут принять решение о большей плате, например, вместо 24 рублей — 48 рублей за кв. м и взамен получить больше оказываемых услуг. Когда управляющая компания принимает это решение самостоятельно, без ведома собственника — это преступление, — пояснила она.
По словам эксперта, в этом случае надо подавать жалобу в жилищную инспекцию и отказываться от услуг компании, если это возможно.
— Представьте себе, что это небольшой город и там работает только одна УК и ее поменять не на кого, а власти смотрят на это сквозь пальцы, понимая, что если эта не будет работать, то другую просто взять неоткуда. Получается замкнутый круг: такая компания может диктовать потребителям свои условия, — привела пример Вера Москвина.
Поэтому инициативу нужно поддержать — в стране должна появиться судебная практика по наказанию недобросовестных УК, полагает эксперт.