Законом от 24 апреля 2024 года № 21 внесены изменения в Закон Чувашской Республики «О регулировании отдельных правоотношений в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики» (текст закона № 21 приведен ниже).
----------------------------------------------------------------
Статья 1
Внести в Закон Чувашской Республики от 30 июля 2013 года № 41 «О регулировании отдельных правоотношений в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики» следующие изменения:
· статью 3 дополнить частью 72 следующего содержания:
«72. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения республиканской программы и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, возникает по истечении четырех лет одиннадцати месяцев с даты внесения в республиканскую программу указанных в настоящей части изменений. С даты возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещений, расположенных в указанной части многоквартирного дома, уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии с решением об определении способа формирования фонда капитального ремонта, принятым и реализованным собственниками помещений в таком многоквартирном доме до даты ввода в эксплуатацию указанной части многоквартирного дома, если после этой даты собственниками помещений в таком многоквартирном доме не принято иное решение.»;
· в части 2 статьи 7 слова «частью 71 заменить словами «частями 71 и 72«;
· в части 1 статьи 16 слова «частью 71 заменить словами «частями 71 и 72«.
Статья 2
1. Настоящий Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
2. Действие положений части 72 статьи 3 Закона Чувашской Республики от 30 июля 2013 года № 41 «О регулировании отдельных правоотношений в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики» распространяется на правоотношения, возникшие до дня вступления в силу настоящего Закона.
3. Сумма взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (включая пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт), излишне начисленная на день вступления в силу настоящего Закона собственникам помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения республиканской программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, и уплаченная указанными собственниками помещений, автоматически засчитывается в счет исполнения ими обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период.
Глава
Чувашской Республики О. Николаев
-------------------------------------------------------------
Конституционный суд по размещению информационных вывесок на фасаде МКД
Конституционный Суд Российской Федерации представил развернутую правовую позицию о пределах прав собственников помещений в МКД по распоряжению общим имуществом МКД в части установления платного пользования фасадом для размещения вывесок (определение от 12.03.2024 № 554-О).
Поводом послужила жалоба ТСЖ - оно безуспешно пыталось взыскать с субарендатора помещения неосновательное обогащение в размере платы (установленной решением ОСС) за размещение вывески.
Отказывая в удовлетворении таких требований, суды со ссылкой на п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ отметили, что:
- спорная вывеска являлась информационной, а не рекламной,
- следовательно, ее установка обязательна в силу закона,
- поэтому в одобрении товариществом или ОСС монтаж такой вывески не нуждается;
- размещая вывеску, субъект права исполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц, а потому он не может быть признан на основании главы 60 ГК РФ обогатившимся за чужой счет;
- и права и законные интересы собственников не нарушены размещением спорной вывески.
ТСЖ с этим не согласилось - по его мнению, потребность в использовании фасада МКД для размещения вывески должна подталкивать ее владельца договариваться с собственниками фасада (если они настаивают на плате), а вовсе не дают права использовать фасад без разрешения собственников и на безвозмездной основе.
В противном случае будут очевидно попраны гарантии права частной собственности, установленные ст.35 Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ объяснил, почему указанная позиция ТСЖ неверна:
- собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, однако он должен соотносить принадлежащее ему право собственности с правами и свободами других лиц.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, только если они не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления от 22.04.2011 № 5-П, от 14.05.2012 № 11-П, от 18.04.2023 № 18-П и др.).
Например, собственники помещений в МКД вправе использовать его фасад для размещения рекламы с учетом порядка пользования фасадом, установленного решением ОСС, и по смыслу ст.615 ГК РФ и ч.2 ст.30 ЖК РФ они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, которые, будучи заинтересованы в использовании фасада как части общего имущества в доме не по прямому назначению, должны получить на это согласие;
- однако в соответствии с Законом о защите прав потребителей потребители имеют право на получение информации о товарах, работах, услугах и об их изготовителях, исполнителях, продавцах, а в силу п.1 ст.8 и п.1 ст.9 того же Закона изготовитель, исполнитель, продавец обязаны довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы, а продавец и исполнитель размещают данную информацию на вывеске.
Нарушение же права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товаре, работе, услуге, о лице, которое занимается их реализацией, и о режиме его работы влечет предусмотренную законом ответственность;
- при этом информация, размещаемая на вывеске, не является рекламой (ни по буквальному смыслу закона, ни по смыслу, который придается ему правоприменительной практикой, см. определение ВС РФ от 18.11.2014 года № 303-ЭС14-395);
- существующий порядок размещения рекламы принципиально отличается от порядка размещения информационной вывески.
Договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций упомянуты в п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ не в качестве абстрактного примера, но как ориентир для правоприменителя в ситуации, когда ОСС принимает решение об использовании общего имущества, каковое использование, как правило, связано с получением дохода.
По смыслу данной нормы принятие решения ОСС возможно, когда перед ним ставится вопрос о размещении рекламных конструкций, торговых автоматов, платежных терминалов и в других такого рода случаях, однако ОСС не должно принимать какие-либо решения, противоречащие законодательству и вопреки ему ограничивающие права третьих лиц;
- размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона о защите прав потребителей, а потому ОСС не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т. д.) оно владеет и пользуется этим помещением.
Для размещения такого рода вывески и для ее эксплуатации на безвозмездной основе решение ОСС не требуется;
- в противном случае реализация собственником или иным лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению - для ведения предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности - необоснованно ставились бы в зависимость от воли (желания) иных собственников общего имущества в МКД;
- бесплатность и отсутствие необходимости разрешения ОСС на установку и эксплуатацию собственниками, арендаторами и иными лицами вывески, потребность в которой диктуют положения закона, не свидетельствует о нарушении конституционных прав собственников общего имущества в МКД;
- с другой стороны, размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, а также создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию.
Поэтому ОСС в МКД - но исключительно с целью обеспечить права и законные интересы всех сособственников - может определить требования к форме и содержанию такой вывески, с учетом требований региональных и муниципальных актов, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома.
Отметим, что данная правовая позиция весьма актуальна в свете принятия свежих поправок в ЖК РФ о бесплатном и без разрешения ОСС размещении интернет-провайдером своих сетей связи на общем имуществе МКД, из-за чего собственники потеряли как плату за размещение сетей (хотя и небольшая, но стабильная), так и контроль над доступом в дом (интернет-провайдеру, который заключил договор хотя бы с одним собственником помещения или нанимателем жилья по договору соцнайма в доме, отказать нельзя).
При этом в профессиональном сообществе популярно мнение, что данные поправки противоречат Конституции РФ (ст.35 о гарантиях права частной собственности) и грубо нарушают баланс конституционных прав на доступ к информации и права на распоряжение собственностью.
Однако, с учетом представленной позиции Конституционного Суда РФ по сходному вопросу о бесплатном и без разрешения ОСС пользовании фасадом, шансы противников указанных поправок на их отмену путем обращения в Конституционный Суд РФ представляются весьма скромными.